Мастер-план города - документ, определяющий единую градостроительную политику развития городских территорий с учетом целей и задач социально-экономического развития.
При разработке мастер-плана следует руководствоваться:
▪ Градостроительным кодексом Российской Федерации;
▪ Стандартом комплексного развития территорий, разработанным Минстроем России, АО «ДОМ.РФ» совместно с КБ «Стрелка».
Термин «мастер-план», появился в России благодаря конструкторскому бюро «Стрелка», они первые кто создал и переосмыслил садово-парковое и ландшафтное строительство, озеленение городов внеся в наш лексикон слова «урбанизм», «дизайн среды» и «дизайн код». «Код»- именно это слово является теперь главным в благоустройстве городов. Уникальное сочетание целей и задач, позволяющих открыть для себя общественные пространства. Так какой «код», был изначально заложен в самом конструкторском бюро? В разные годы, у данной компании были разные учредители, стимулирующие спрос на услуги бюро, но одним из самых главных, можно отметить банк «ВЭБ.РФ». А если это банк, значит в основе благоустройства это деньги. Одной главных задач данного банка, является кредитование инфраструктурных проектов. «ИНДЕКС КАЧЕСТВА ЖИЗНИ75% россиян живут в городах. Что влияет на качество их жизни и как его повысить? Для ответа на эти вопросы госкорпорация ВЭБ.РФ вместе с партнерами разработала информационно-аналитическую систему городского развития — Индекс качества жизни в городах России. В ее основе лежат лучшие международные практики. Цель проекта: оценка качества жизни в городах России. Задача проекта: развитие и повышение качества жизни россиян». На первом этапе появились новые термины «дизайн код города», «избавиться от информационного мусора». Те мягкие имение, которые можно осуществить быстро. Как улучшить качество жизни просто сформулировав единые правила размещения рекламных вывесок и сделав логотипы для городов, назвав их словом из бизнеса «бренд буки». В эту гонку и конкурс включились дизайн-бюро, позже расширив эти проекты до «мастер-планов». Главным достижением конструкторского бюро «Стрелка», является 10 томов Стандарта комплексного развития территорий. Материалы по индикативному бюджетированию а так-же индекс качества городской среды.
Так кто сейчас, отвечает за развитие городов? Официально, Минстрой, а на практике банк «дом.рф», который проводит и оплачивает конкурсы. Что еще есть интересного на сайте банка? Правильно реестр всех строек, и строительных компаний, и девелоперов. Информация для покупателей недвижимости и типовые проекты индивидуального жилье. Те вторым и основным заказчиком развития городов, у нас является банк. Так что такое «Мастер план», возьмем краткий термин с сайта дом.рф
«Мастер-план – документ, ориентированный на качественное преобразование территорий. Он определяет основные цели, приоритетные задачи и направления развития региона, дает ответы на вопросы: что в первую очередь необходимо сделать, что требуется изменить, что даст максимальный эффект. Мастер-план должен понятно объяснить всем, какое будущее ждет регион, какие проблемы здесь следует решать. При этом, в отличие от генплана, этот документ имеет возможность сконцентрироваться на приоритетах, точках роста, самых важных проектах».
Два варианта развития одной территории
| Показатель | Единица измерения | Общественно-деловые функции | Парк и формирование мест приложения труда в сельскохозяйственной отрасли. |
| Объем застройки (суммарной поэтажной площади). | тыс. кв.м. | 1 215 | |
| Площадь мемориальных комплексов и музеев | 18 | ||
| Число рабочих мест | чел | 10 700 | 267 |
| Средняя заработная плата по данной отрасли | руб/мес | 31 171 | 39 390 |
| Затраты на реализацию | млн.руб | 78 089 | |
| Затраты на развитие парковой территории(затраты включают в себя стоимость благоустройства территории и создания мемориальных и музейных комплексов, а также затраты на развитие транспортной, инженерной инфраструктуры). |
млн.руб | 36 230 | |
| Ежегодные налоговые поступления в консолидированный бюджет субъекта РФ и местный бюджет (включают в себя НДФЛ, налог на прибыль, поступления по упрощенной системе налогообложения и налог на имущество). |
млн.руб./год | 2 686 | 21 |
| Доход от сдачи в аренду площадей общественно-деловых объектов | млн.руб./год | 1 791 | |
| Срок окупаемости проектных решений без учета дисконтирования ориентировочно | лет | 18 | |
| Развитие сельскохозяйственных зон | га | 52600 | |
| Суммарная поэтажная площадь построек составит | тыс.кв.м, | 75 | |
| Число рабочих мест | чел | 750 | |
| Средняя заработная плата по данной отрасли | руб/мес | 33760 | |
| Затраты на развитие сельскохозяйственных угодий | млн.руб | 3 860 | |
| Ежегодные налоговые поступления в консолидированный бюджет субъекта РФ и местный бюджет прогнозируются в размере | млн.руб./год | 82 | |
| Создание мясоперерабатывающего завода, молочного завода и двух заводов по переработке сельскохозяйственной продукции общей суммарной поэтажной площадью |
тыс.кв.м., | 500 | |
| Число рабочих мест составит | чел | 10 000 | |
| Средняя заработная плата по данной отрасли | руб./мес. | 42 955 | |
| Затраты на развитие производств составляют | млн.руб. | 31 498 | |
| Ежегодные налоговые поступления в консолидированный бюджет субъекта РФ и местный бюджет прогнозируются | млн.руб./год | 3 463 | |
| Государство в составе акционеров завода, может получать часть чистой прибыли от его хозяйственной деятельности, которая потенциально составит порядка | млн.руб./год | 5 998 | |
| Рабочих мест | чел | 11 017 | |
| Срок окупаемости проектных решений в целом по варианту 3 без учета дисконтирования составит | лет | 18 | 8 |
Из чего состоит его разработка: Первое это заказчик. Чаще всего банк, но учтите мастер-план нужен и для развития частной территории, когда девелопер выкупает целый район. Далее организатор конкурса, сейчас монополистом выступает одна компания, первой заявившей о своих возможностях, благодаря привлечением международных экспертов. Исполнитель: тут несколько вариантов, иногда за счет конкурса им может стать любая организация без опыта работ. Есть вариант, когда разработкой стратегии занимается государственные проектные бюро, для большинства регионов из Москвы, в Московской области есть своя аналогичная организация.
В рамках подготовки мастер-плана на основании исходных данных осуществляется комплексный градостроительный анализ территории, который включает в себя:
- установление соответствия расположенных объектов капитального строительства критериям, установленным Градостроительным кодексом РФ;
- определение вида и (или) видов комплексного развития территории;
- анализ обеспеченности и наполняемости объектами обслуживания, в том числе социального назначения, инженерной и транспортной инфраструктур;
- разработку предварительных планировочных и объемно-пространственных решений застройки территории;
- определение характеристик планируемого развития территории, в том числе плотности застройки и параметров объектов капитального строительства;
- предложение по границам элементов планировочной структуры;
- установление границ частей и предварительных этапов реализации комплексного развития территории, на которые впоследствии может заключаться договор комплексного развития территории;
- определение соотношения общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих строительству или реконструкции, а также условий о размещении на первых этажах указанных домов нежилых помещений;
- определение предельного срока реализации решения о комплексном развитии территории;
Мастер-план разрабатывается с учетом:
▪ действующих для территории, в отношении которой разрабатывается мастер-план, документам территориального планирования и градостроительного зонирования (генеральный план и правила землепользования и застройки поселения, городского округа, в отношении территории которого планируется принятие решения о комплексном развитии территории);
▪ региональных нормативов градостроительного проектирования
▪ местных нормативов градостроительного проектирования, действующих для территории, в отношении которой разрабатывается мастер-план;
▪ действующих технических регламентов, санитарных правил, норм пожарной безопасности, сводов правил и иных документов в области стандартизации, в том числе норм инсоляции и освещенности для объектов жилого и общественного назначения;
▪ сведений публичной кадастровой карты;
▪ сведений о границах зон с особыми условиями использования территории, а также об ограничениях градостроительной деятельности в границах таких зон.
Проектные предложения, применяемые при разработке, мастер-плана, должны основываться на следующих ключевых принципах:
▪ функциональная насыщенность жилой среды: совмещение жилых, общественных и сервисных функций, в том числе стрит-ритейла, а также рекреационных территорий качественного благоустройства и озеленения;
▪ баланс параметров интенсивности использования территории, в том числе высотности застройки, соотношения застроенных и открытых пространств, с учетом необходимой интеграции проектируемых жилых комплексов в структуру существующей городской ткани;
▪ безопасность и здоровье: оптимальное решение проблемы размещения мест парковки, хранения автотранспорта, в том числе создание «дворов без машин»; обеспечение соблюдения количественных и качественных показателей озеленения дворовых и общественных территорий; создание безбарьерной среды для маломобильных групп населения;
▪ комфорт перемещений: обеспечение доступности территории, а также баланса всех видов перемещений путем определения эффективного состава, иерархии и трассировки улично-дорожной сети, в том числе пешеходных маршрутов, остановок общественного транспорта;
▪ гибкость и автономность: вариативность использования объектов капитального строительства и земельных участков за счет конструктивных и планировочных решений;
▪ комфортное и разнообразное жилье: сочетание на территории проектирования жилья различной типологии, параметров, технологии строительства, используемых строительных и отделочных материалов, способствующее формированию
В состав графической части включаются:
- Краткого описания рассматриваемой территории;
- Краткой исторической справки;
- Краткой информации о расположенных в границах рассматриваемой территории объектах обслуживающей инфраструктуры, в том числе социального назначения;
- Краткой информации о транспортной и пешеходной доступности;
- Краткого описания проектного решения;
- Таблицы с основными технико-экономическими показателями территории комплексного развития, включая: 7. Таблицы с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах территории комплексного развития:
1.1. Аннотация, состоящая из:
▪ площадь территории комплексного развития, га;
▪ обеспеченность объектами обслуживания, в том числе социального назначения, мест;
▪ соотношение общей площади жилых и нежилых помещений, %
▪ максимальная этажность объектов капитального строительства, количество надземных этажей;
▪ максимальный процент застройки территории, %;
▪ минимальный процент озеленения, %;
▪ максимальный коэффициент плотности застройки комплексного развития.
На схеме должны быть отображены:
▪ границы территории комплексного развития;
▪ ЗD модель проектного решения в границах территории комплексного развития, включающая проектируемые здания и сооружения и сохраняемую окружающую застройку.
На схеме указываются основные технико-экономические показатели в границах территории комплексного развития:
▪ коэффициент плотности застройки в границах территории, подлежащей комплексному развитию;
▪ площадь территории комплексного развития, га;
▪ общая площадь проектируемых объектов (надземная часть) кв. м;
- Общая информация о территории.
- Фотофиксация и основные параметры существующих объектов капитального строительства жилого и нежилого назначения на территории, подлежащей комплексному развитию.
- Комплексная схема, включающая в себя: - схему планируемой застройки территории, подлежащей комплексному развитию;
В пояснительной записке описываются:
Существующее положение
▪ описание территории, расположение в структуре населенного пункта;
▪ описание природно-экологического каркаса;
▪ историческая справка;
▪ описание и характеристики существующих систем транспортного обслуживания территории (улично-дорожная сеть и маршруты общественного транспорта);
▪ описание градостроительных регламентов и ограничений, действующих на рассматриваемой территории;
▪ описание существующих систем обслуживания населения, в том числе сведения о составе и количественных характеристиках объектов обслуживания населения (объектов образования и здравоохранения, медицинских учреждений, продовольственных магазинов, парков, спортивных площадок, культурно-развлекательных объектов), расположенных в границах территории комплексного развития и/или в нормативной территориальной (пешеходной) доступности (проектной мощности и фактической заполняемости, существующем профиците при наличии), а также других характерных элементов территории;
▪ сведения о существующих технико-экономических показателях рассматриваемой территории.
Проектное предложение
▪ описание объемно-пространственного и планировочного решений рассматриваемой территории с указанием предельного срока освоения территории комплексного развития;
▪ описание размещаемых объектов обслуживания
В технико-экономических показателях существующей застройки должно быть отражено:
▪ площадь рассматриваемой территории, га;
▪ общая площадь существующих многоквартирных домов, в том числе площадь жилых помещений, а также строительный объем существующих многоквартирных домов, кв. м;
▪ этажность существующей застройки, этажей;
▪ суммарные фактические нагрузки на инженерные сети (водопровод, канализация, тепловая нагрузка, газ, электропотребление), куб. м;
▪ иные положения, отражающие видение и приоритеты развития территории.
Самое главное — это вовлечение местных жителей, найти проблемные места в области благоустройства, для на сайте конкурса, создается интерактивная карта с голосованием, по аналогии с ежегодным конкурсом по выбору объектов благоустройства для финансирования из федерального бюджета. Синхронно идет комплексная оценка потенциала развития города. Моделирование бизнес-процессов реализации проектов и аналитических исследований территорий с целью определения центров притяжения.
Так для чего нужен мастер-план. Это в первую очередь экономическая стратегия развитие города на ближайшие десятилетия. Окупаемость инвестиций в благоустройство, строительство жилой и коммерческой недвижимости, привлечение инвесторов и открытие новых производств, развитие естественного туризма, а главное, это люди. Естественное увеличение численности населения.